投稿日：2026.10.04

ガソリンスタンド跡地の土壌汚染とは？汚染物質・調査が必要なタイミング・費用の目安を解説

「閉店したガソリンスタンドの土地を売りたいが、土壌汚染が心配」「跡地にアパートを建てても大丈夫だろうか」とお悩みの方は多いでしょう。

結論からお伝えすると、ガソリンスタンド跡地は土壌汚染のリスクが比較的高い土地です。地下貯蔵タンクや配管から燃料が漏洩し、ベンゼンや鉛といった特定有害物質が土壌に残留している可能性があるためです。

この記事では、ガソリンスタンド跡地で土壌汚染が起こる理由、検出されやすい汚染物質、調査が必要になるタイミングと流れ、費用の目安をわかりやすく解説します。最後まで読めば、ご自身の土地で調査が必要かどうかを判断でき、次に何をすべきかが分かるでしょう。

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ガソリンスタンド跡地で土壌汚染が起こる理由

ガソリンスタンドは、大量の燃料を地下に貯蔵しながら長期間営業する施設です。そのため、通常の商業用地と比べて土壌や地下水が汚染されるリスクが高くなります。

ここでは、ガソリンスタンド跡地で汚染が発生する代表的な原因を3つに分けて解説します。

• 地下貯蔵タンクと配管からの燃料漏洩
• 給油作業や事故によるこぼれ
• 洗車施設・整備ピットに由来する汚染

地下貯蔵タンクと配管からの燃料漏洩

ガソリンスタンド跡地で最も多い汚染原因は、地下貯蔵タンクと地下配管からの燃料漏洩です。タンクや配管は鋼製のものが多く、埋設から年数が経過すると腐食によって微細な穴が生じる場合があります。

漏洩は少量ずつ長期間にわたって進行することが多く、営業中は気づかれないまま地中に燃料が蓄積していきます。そのため、廃業後にタンクを撤去した段階で初めて汚染が判明するケースが少なくありません。

なお、消防法第14条の3の2に基づき、地下貯蔵タンクを有する危険物施設には原則として年1回以上の定期点検と、タンク本体・地下埋設配管の漏れの点検が義務付けられています。ただしこれは火災予防を目的とした制度です。土壌汚染の有無まで確認するものではないため、点検に合格していたことが「汚染がない」証明にはならない点に注意が必要です。

給油作業や事故によるこぼれ

給油機まわりの地表面も、汚染が生じやすい箇所です。日常的な給油作業で発生するわずかなこぼれや、オーバーフロー、タンクローリーからの荷卸し時の漏れが、長年にわたって同じ場所に染み込んでいきます。

とくにアスファルト舗装のひび割れや目地部分は、燃料が地中へ浸透する経路になります。給油機の直下や荷卸し口の周辺は、調査の際に重点的にサンプリングされる箇所です。

過去に大きな漏洩事故があった記録が残っている場合は、その地点を中心に汚染が広がっている可能性が高いと判断されます。

洗車施設・整備ピットに由来する汚染

給油以外の設備も、汚染源になり得ます。洗車機やオイル交換ピットを併設していた場合、洗浄剤や廃油、不凍液などが排水ピットから地中へ浸透しているケースがあります。

洗車施設で使用される洗浄剤にはフッ素化合物が含まれることがあり、これも土壌汚染対策法上の特定有害物質にあたります。整備ピットからは、廃油に含まれる鉛などの重金属類が検出される場合もあります。

そのため調査を行う際は、給油設備だけでなく、洗車施設や整備工場の位置も含めて敷地全体の地歴を確認することが重要です。

ガソリンスタンド跡地で検出される主な汚染物質

ガソリンスタンド跡地の調査では、土壌汚染対策法の対象になる物質と、法の対象外だが実務上は問題になる物質の両方を考慮する必要があります。

ここでは代表的な3つの物質について、それぞれの性質と扱いを解説します。

• ベンゼン（第一種特定有害物質）
• 鉛及びその化合物（第二種特定有害物質）
• 油分（TPH）は土壌汚染対策法の対象外

ベンゼン（第一種特定有害物質）

ベンゼンは、現在も自動車ガソリンに含まれている揮発性有機化合物です。土壌汚染対策法では第一種特定有害物質に分類され、土壌溶出量基準および地下水基準が定められています。

揮発性が高く水に溶けやすいため、地中を比較的広く移動しやすい性質があります。汚染が確認された場合、敷地内にとどまらず周辺の地下水にまで影響が及んでいないかを確認する必要があります。

第一種特定有害物質の調査では、土壌ガス調査によって汚染の分布を把握したうえで、必要に応じてボーリング調査に進むのが一般的な流れです。

鉛及びその化合物（第二種特定有害物質）

鉛は、かつてガソリンのアンチノック剤（エンジンの異常燃焼を防ぐ添加剤）として用いられていた物質で、鉛を含むガソリンは「有鉛ガソリン」と呼ばれていました。日本では1975年2月の生産分からレギュラーガソリンの無鉛化が始まり、1987年にハイオクガソリンを含めて完全に無鉛化されました。しかし、それ以前から営業していたガソリンスタンドの跡地では、現在も土壌中に鉛が残留している可能性があります。

鉛は第二種特定有害物質（重金属等）に分類され、土壌溶出量基準に加えて土壌含有量基準も適用されます。ベンゼンのような揮発性はありませんが、その分だけ地中に長くとどまり続ける点が特徴です。

営業開始が古いガソリンスタンドほど鉛のリスクは高くなるため、地歴調査で開業年を確認することが調査項目の設定に直結します。

油分（TPH）は土壌汚染対策法の対象外

実務上つまずきやすいのが、油分そのものの扱いです。ガソリンや軽油に含まれる炭化水素（油分）は、土壌汚染対策法の特定有害物質には指定されていません。つまり、油の臭いや油膜が確認されても、法律上の「土壌汚染」には直接該当しないのです。

ただし、法の対象外であっても問題がないわけではありません。中央環境審議会土壌農薬部会が平成18年（2006年）3月に取りまとめた「油汚染対策ガイドライン」が環境省から公表されており、油臭や油膜といった生活環境上の支障がある場合に、土地所有者等がどう対応すべきかの考え方が示されています。

実際の土地取引では、油汚染が残っていることを理由に買主から対策を求められたり、価格交渉の材料になったりするケースが少なくありません。法対応と実務対応は別物として、両方を想定しておくことが重要です。

参考：油汚染対策ガイドライン｜環境省

ガソリンスタンド跡地で土壌汚染調査が必要になるタイミング

ガソリンスタンド跡地だからといって、常に調査が義務付けられるわけではありません。法律上の調査契機に該当した場合と、自主的に調査を行う場合に分かれます。

ここでは、調査が必要になる代表的な4つの場面を整理します。

• 有害物質使用特定施設の廃止時（法第3条）
• 一定規模以上の土地の形質変更時（法第4条）
• 自治体の条例で義務付けられているケース
• 土地の売買・賃貸借の前（自主調査）

有害物質使用特定施設の廃止時（法第3条）

水質汚濁防止法に定める「有害物質使用特定施設」を廃止した場合、土地の所有者等には土壌汚染状況調査の義務が生じます。これが土壌汚染対策法第3条による調査契機です。

ただし、一般的な給油所がこの特定施設に該当するとは限りません。併設していた洗車施設や整備工場の内容によって判断が変わるため、廃止届を出す前に所管の行政窓口へ確認しておくことをおすすめします。

なお、引き続き工場等の敷地として利用され、健康被害のおそれがないと知事が確認した場合は、調査が一時的に猶予されることがあります。ただし猶予中であっても、900平方メートル以上の形質変更を行う際には届出と調査が必要になります。

一定規模以上の土地の形質変更時（法第4条）

跡地を更地にして再開発する場合、土壌汚染対策法第4条の届出対象になることがあります。原則として3,000平方メートル以上の土地の形質変更を行う場合、着手する30日前までに都道府県知事へ届け出なければなりません。

また、現に有害物質使用特定施設が設置されている工場・事業場の敷地では、届出の基準が900平方メートル以上に引き下げられます。過去に特定施設があり、調査が一時的に猶予されている土地については、前述の法第3条の規定により900平方メートル以上の形質変更が届出の対象です。

ガソリンスタンド跡地は敷地面積が数百平方メートル程度のことも多く、単独では3,000平方メートルの基準に届かないケースが少なくありません。ただし、隣接地と一体で再開発する場合は、形質変更を行う範囲全体の面積で判断されるため注意が必要です。

届出を受けた知事が土壌汚染のおそれがあると判断した場合、調査命令が出され、指定調査機関による調査と報告が必要になります。

形質変更の届出基準については、以下の記事で詳しく解説しています。
土壌汚染対策法における土地の形質変更とは？3000m2の届出基準や50cm掘削ルールを解説

自治体の条例で義務付けられているケース

土壌汚染対策法とは別に、自治体が独自の条例で調査を義務付けている場合があります。ガソリンスタンドの廃止時や、一定規模以上の土地の改変（形質変更）時に届出・調査を求める制度を設けている自治体は少なくありません。

たとえば東京都の環境確保条例では、ガソリンスタンドを廃止するときだけでなく、給油機や地下タンクなどの施設を撤去・更新するときにも、土壌汚染状況の調査と報告が求められます。

条例は対象となる施設や面積要件が法律と異なり、法律より厳しく設定されていることもあります。「法律上は対象外だったが条例では届出が必要だった」というケースは実務でも少なくありません。

土地の所在する都道府県および市区町村の両方について、条例の有無を必ず確認してください。

土地の売買・賃貸借の前（自主調査）

法律上の義務がなくても、土地取引の前に自主的に調査を行うケースが増えています。買主側が融資審査や社内稟議のために調査結果の提出を求めることが多いためです。

売主にとっても、事前に調査しておくことで引渡し後のトラブルを避けられるという利点があります。汚染がないことを確認できれば、価格の下振れ交渉を防ぐ材料にもなります。

なお、自主調査の結果に基づいて土地の所有者等が申請することで、区域の指定を受けられる制度（法第14条）もあります。適切に対策を進めるうえでの選択肢のひとつとして押さえておくとよいでしょう。

ガソリンスタンド跡地の土壌汚染調査の流れ

土壌汚染調査は、いきなり土を掘るわけではありません。段階を追ってリスクを絞り込んでいくことで、無駄な費用をかけずに必要な範囲だけを調べる仕組みになっています。

ここでは、一般的な3段階の流れを解説します。

• フェーズ1：地歴調査（資料等調査）
• フェーズ2：概況調査（土壌汚染状況調査）
• フェーズ3：詳細調査（ボーリング調査）

各フェーズの基本的な進め方は、土壌汚染調査の3つの流れを徹底解説｜フェーズごとの手順と進め方でも紹介しています。

フェーズ1：地歴調査（資料等調査）

最初に行うのが、対象地の過去の利用履歴を文献や資料から確認する地歴調査です。登記簿、閉鎖登記簿、過去の住宅地図、航空写真、消防法の危険物施設の許可書類、行政の保有資料などを収集します。

ガソリンスタンド跡地の場合、開業年、地下タンクの位置と本数、洗車施設や整備ピットの有無、漏洩事故の記録といった情報が特に重要です。ここで有鉛ガソリンを扱っていた時期があるかを確認できれば、鉛を調査項目に含めるべきかどうかが判断できます。

地歴調査は現地を掘らずに行えるため、費用も比較的抑えられます。この段階で汚染のおそれがないと判断できれば、以降の調査が不要になる場合もあります。

フェーズ2：概況調査（土壌汚染状況調査）

地歴調査で汚染のおそれがあると判断された物質・区画について、実際に試料を採取して分析します。第一種特定有害物質（ベンゼンなど）は土壌ガス調査、第二種・第三種特定有害物質（鉛など）は表層の土壌を採取して分析するのが基本です。

調査の単位は、原則として10メートル四方または30メートル四方の区画に区切って実施します。ガソリンスタンド跡地では、給油機直下、地下タンクの周辺、荷卸し口、洗車排水ピットの周囲などが重点箇所になります。

区画（メッシュ）の考え方は、土壌汚染調査のメッシュとは？メリット・注意点を分かりやすく解説で詳しく解説しています。

この段階で基準に適合していれば、調査はここで完了します。基準を超過した場合は、汚染の深さと範囲を確認する詳細調査に進みます。

フェーズ3：詳細調査（ボーリング調査）

基準超過が確認された地点について、ボーリング機械で深さ方向に土壌を採取し、汚染がどこまで及んでいるかを特定します。地下水の汚染状況を確認するために観測井を設置する場合もあります。

詳細調査の結果は、その後の対策工事の工法選定と費用積算に直結します。汚染範囲を正確に把握できていないまま工事に着手すると、掘削してから想定を超える汚染が見つかり、工期と費用が大幅に膨らむ原因になります。

土壌汚染調査全体の費用や種類別の目安については、以下の記事も参考にしてください。
土壌汚染調査の費用はいくら？種類別の目安と費用を抑えるポイント

調査をしないまま売却・転用するリスク

「調査して汚染が見つかると困るから、そのまま売りたい」と考える方もいます。しかし、調査を先送りすることで生じる損失のほうが大きくなるケースがほとんどです。

ここでは、代表的な3つのリスクを解説します。

• 契約不適合責任を問われる
• 工事の中断と追加費用の発生
• 近隣とのトラブル・企業信用の低下

契約不適合責任を問われる

引渡し後に土壌汚染が判明した場合、買主から契約不適合責任を追及される可能性があります。土地が契約の内容に適合していないとして、修補（対策工事）や代金減額、損害賠償、場合によっては契約解除を求められることがあります。

対策工事の費用は汚染の範囲と工法によって大きく変動し、掘削除去を選択した場合は土地価格を上回る金額になることも珍しくありません。売却代金を受け取った後に多額の負担が発生する事態も起こり得ます。

ガソリンスタンド跡地であることを認識しながら調査も告知もしなかった場合、免責特約を設けていても効力が制限される可能性があります。リスクを把握したうえで契約条件に反映しておくことが重要です。

工事の中断と追加費用の発生

建物の建設工事に着手してから汚染が見つかると、工事を止めて対策を検討しなければなりません。重機や作業員を待機させたまま、調査・行政協議・工法選定を進めることになり、日々の固定費が積み上がっていきます。

さらに、汚染が確認されて要措置区域または形質変更時要届出区域に指定されると、掘削した土壌を通常の残土として搬出できなくなります。区域外へ搬出する場合は、原則として搬出に着手する14日前までに都道府県知事へ届け出たうえで（法第16条）、許可を受けた汚染土壌処理施設へ運搬し、管理票を交付して運搬・処理の状況を管理する必要があります（法第20条）。

こうした手戻りは、着工前に調査を済ませておけば大部分を回避できるものです。

近隣とのトラブル・企業信用の低下

汚染が周辺の地下水にまで及んでいた場合、近隣住民や隣接地の所有者との関係が問題になります。井戸水を利用している地域では、健康被害への不安から強い反発を受けることもあります。

企業が所有する土地の場合、環境法令への対応姿勢はそのまま取引先や金融機関からの評価につながります。汚染を認識しながら放置していたと受け取られれば、事業全体の信用に影響しかねません。

早い段階で調査を実施し、事実を把握したうえで適切に対応することが、結果的に最も損失の小さい選択になります。

ガソリンスタンド跡地の土壌汚染に関するよくある質問

ここでは、ガソリンスタンド跡地の土壌汚染について特によく寄せられる質問にお答えします。いずれも売却や解体を検討し始めた段階で多い疑問なので、気になる項目からご確認ください。

• 廃業から何十年も経っていますが、汚染は残っていますか？
• 地下タンクを撤去すれば土壌汚染も解消しますか？
• 調査費用はどのくらいかかりますか？

廃業から何十年も経っていますが、汚染は残っていますか？

残っている可能性は十分にあります。とくに鉛などの重金属類は分解されにくく、地中に長期間とどまり続けます。

一方、ベンゼンなどの揮発性有機化合物は、時間の経過とともに揮発・分解によって濃度が下がることがあります。ただし、地下深部や地下水中では分解が進みにくいため、年数が経っていることを理由に汚染がないと判断することはできません。

廃業年数にかかわらず、地歴調査によって当時の利用実態を確認することが第一歩になります。

地下タンクを撤去すれば土壌汚染も解消しますか？

解消するとは限りません。タンクの撤去は汚染源を取り除く行為ですが、すでに周囲の土壌に浸透してしまった汚染物質はその場に残ります。

むしろ、タンク撤去の掘削時に土壌の変色や油臭が確認され、そこで初めて汚染が発覚するケースが多くあります。撤去工事と並行して土壌の分析を行っておくと、後戻りが少なくなります。

タンク撤去を予定している場合は、着工前に土壌調査の専門機関へ相談し、サンプリング計画を立てておくことをおすすめします。

調査費用はどのくらいかかりますか？

費用は、敷地面積、調査対象とする物質の数、調査の段階によって大きく異なります。地歴調査のみであれば比較的少額で実施できますが、区画数の多い概況調査やボーリングを伴う詳細調査に進むと費用は段階的に上がります。一般的な目安は以下のとおりです。

※汚染が確認され対策工事が必要になった場合は、別途工事費用がかかります。

重要なのは、最初からすべてを調べるのではなく、地歴調査で対象物質と対象区画を適切に絞り込むことです。ここを丁寧に行うことで、調査全体の費用を抑えられます。

具体的な金額は土地の条件によって変わるため、まずは所在地・面積・営業していた時期の分かる資料をご用意のうえ、指定調査機関にご相談ください。

ガソリンスタンド跡地の土壌汚染調査は指定調査機関のラボテックへ

ガソリンスタンド跡地は、地下貯蔵タンクや配管からの燃料漏洩により、ベンゼンや鉛といった特定有害物質が土壌に残留している可能性がある土地です。油分そのものは土壌汚染対策法の対象外ですが、土地取引の場面では実務上の課題になります。

廃業・売却・解体・再開発のいずれの場面でも、まず地歴調査で当時の利用実態を把握することが、無駄のない調査計画とコスト管理につながります。着工後に汚染が発覚すると、工事の中断や追加費用という形で負担が跳ね上がります。

ラボテック株式会社は、環境省より正式に指定を受けた指定調査機関（指定番号：環2003-6-1019）です。地歴調査から概況調査・詳細調査、行政への報告対応まで一貫してサポートいたします。ガソリンスタンド跡地の土壌汚染にご不安がある方は、ぜひ一度ご相談ください。

ラボテック株式会社の土壌汚染調査の関連情報

指定調査機関情報

土壌汚染調査の実績

ラボテックの土壌汚染調査について、詳しくは土壌汚染調査のサービスページをご覧ください。

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